deccanwebtv

ABNORMAL INCREASE IN REGISTERATION COST FOR HOME BUYERS IN TAMIL NADU

deccanwebtv Jan 4, 2024

We, the members of all the Associations from across the State of Tamil Nadu, are writing to
express our deep concern and disagreement with the recently announced single agreement
system with composite valuation methodology for apartments, both High Rise Building (HRB)
and Non-High-Rise Building (NHRB), as announced by the Tamil Nadu government and
implemented from December 1, 2023, vide G.O. No. 131. We believe that this system will have
a detrimental impact on both homebuyers and the real estate industry as a whole.
It’s noteworthy that the Single Document System has faced legal scrutiny, with the Honourable
Supreme Court striking down its validity in the case of Park View Enterprises vs. State
Govt of Tamil Nadu.
Our primary concerns with the current system are as follows:

1. Issues in the process of bringing Composite (Land + Building) Single document
   immediately:
   The composite values published by the government appear arbitrary and lack a clear
   scientific basis.
   The implementation of the Single Document System, effective December 1, 2023, lacks
   the essential groundwork required for its seamless execution.
   The system, designed to be based on a composite value comprising both land and
   building assessments, demands a meticulous fixation process.
   This elaborate procedure necessitates the expertise of a Central Valuation Committee,
   adhering to due protocol. As per Sec 47AA of the Indian Stamp Act, the valuation sub-
   committee shall on receipt of the instructions publish the intention of such estimation or
   revision, as the case may be, in the local newspapers and also on the notice board of
   important offices. A period of 15 days may be allowed for receipt of objections and
   suggestions from the public and all such suggestions and objections so received shall be
   considered by the concerned District Registrars and placed before the valuation sub-
   committee for discussion.
   None of the work of the central valuation committee that should have been done has
   been duly followed before the changes were made.
   Even the registrars, responsible for handling document registrations, find themselves
   without clear guidelines on how to process documents related to apartments as this has
   been introduced on such short notice without any application of mind.
2. Unrealistic Composite (Land + Building) Valuation Rates:
   The composite rates set by the government, apparently as per the G.O. 131 aligned with
   the Karnataka rule are also false.
   Karnataka has a uniform 6.5% rate.
   While Tamil Nadu employs a tiered structure:
    6% for properties below Rs 50 lakhs.

 7% for those between Rs 50 lakhs and Rs 3 crores.
 9% for properties exceeding Rs 3 crores.
The argument of the Government of Tamil Nadu is that this has been done so that the
low-cost houses and their home buyers are burdened less by this tiered structure. While
the explanation looks very convincing on the overall outlook, in reality, the arithmetic is
not in favour of the home buyer. The consequence is that the Home Buyer ends up
paying more than what he was paying prior.
The resulting confusion has prompted questions in the Home Buyers’ minds about the
true intention of the Government of Tamil Nadu and the tangible outcome of benefits, if
any.
These unrealistic valuation rates set by the government pose a direct impact, as
homebuyers will hesitate in their purchasing decisions.

3. Fixation and Categorization:
   While the Government is reversing the decision of these three categories of “Basic,”
   “Premium,” and “Ultra-Premium” based upon the interactions that they had with all
   Association office bearers on 14 Dec 2023, we still have concerns over the fixation
   values.
   We have clearly given our opinion in the meeting with the Honorable Minister, Secretary,
   and the IG registration of the Commercial Tax and Registration department that if at all
   we have to go with the composite model, then the developer doing the fixation with the
   local registration office for every site will be the best way to go about.
   The Government doing streetwise fixation will again bring in a lot of confusion. This was
   highlighted in the meeting with a simple example. The valuation from one end of the
   street to the other end may not be the same if there is a public toilet or a TASMAC shop
   so to say. Ideally, only the developer will understand the market realities to help arrive at
   a fixation value.
4. The below Illustrative examples further underscore the financial burden on
   homebuyers:
   i. Before March 2023
   No increase in GLV
   9% Stamp Duty + 2% Reg. Charges (11% on UDS)
   1% Stamp Duty + 1% Reg. Charges (2% on Con. Agreement)
   ii. 1 April 2023 – 31 May 2023
   33% GLV Increased
   7% Stamp Duty + 2% Reg. Charges (9% on UDS)
   1% Stamp Duty + 1% Reg. Charges (2% on Con. Agreement)

iii. Between 1 June 2023 – 30 Nov 2023
GLV Remains
7% Stamp Duty + 2% Reg. Charges (9% on UDS)

1% Stamp Duty + 3% Reg. Charges (4% on Con. Agreement)
iv. 1 Dec 2023 Onwards
Fixation
Composite Valuation
6%, 7% and 9%

These concrete examples vividly highlight the considerable spike in registration charges
under the new composite (Land + Building) valuation methodology coupled with fixation
and categorization, challenging the Government’s claim of reducing prices for
homebuyers.

5. Executed Construction Agreements that have been registered Pre-December 2023
   and Sale Deed yet to be registered !
   The lack of clear directives from the government has placed all existing Construction
   agreement holders, representing a significant number of homebuyers, in a state of
   uncertainty and potential jeopardy.
   With a substantial number of existing Construction agreement holders affected, the
   ambiguity surrounding the revised property registration system raises concerns about the
   legal and financial implications for these Home Buyers.
6. Lack of clarity on Sale Agreements Post-December 2023.

In a composite format (Land + Building) registration, the sale deed cannot be executed to
the Home Buyer before the completion of the building.
In Karnataka, there is a Rs 20,000/- flat fee as a registration charge for a sale agreement
when a Home Buyer purchases a home at the beginning of the project. The sale
agreement fee is set off when the final sale deed is executed in favour of the Home
Buyer.
In the new G.O. 131, there is no mention or clarity of sale agreements at all.
Any new sale of homes post-December 2023, now cannot be executed until the project is
completed and ready for handover. Under construction new homes cannot be purchased
and Home loans cannot be availed as per the new G.O. 131.

7. Stakeholder Consultation:
   Contrary to recent statements from the Commercial Taxes and Registration Department
   regarding consultative meetings with builders’ associations, including CREDAI and
   Circular No. 45438/L1/2023 which mentions that on 27.07.2023, 07.09.2023, and
   12.09.2023 CREDAI was consulted, and a consensus arrived is completely false
   and untrue.
   We would like to clarify that the opinions and concerns raised by CREDAI Chennai were
   not at all considered and have been completely ignored in the decision-making process.
   While the meetings were convened to discuss the possibilities of implementing a new
   Property Registration system in Tamil Nadu, the Home Buyers’ interests have been
   completely overlooked.
   This lack of transparency from the Government side has resulted in a system that is not
   aligned with the realities of the market.
8. Consequences for Homebuyers:
   The implementation of this system will have a severe negative impact on homebuyers,
   particularly middle-class and first-time buyers, who will now be priced out of the market.
   This will lead to a decline in housing affordability and a decrease in the overall demand
   for homes.
   It is evident that, in its eagerness to enhance revenue, the Registration Department is
   expediting significant changes without fully contemplating their implications. This rush with one
   week’s notice has raised uncertainty and challenges for both the department and the public
   alike.
   We strongly urge the government of Tamil Nadu to reconsider the current composite valuation
   methodology, address the concerns outlined in this representation, and work collaboratively with
   stakeholders to develop a more efficient and equitable system.

‘விதுரன் பார்வை’

deccanwebtv Jan 2, 2024

அனைவருக்கும் அன்பு வணக்கம்,

அனைவருக்கும் இனிய ஆங்கில புத்தாண்டு நல்வாழ்த்துகள். கடந்த 27 வருடங்களாக தொடர்ந்து எனக்கு தங்களது அன்பையும் ஆதரவையும் அளித்து வருவதற்காக மனமார்ந்த நன்றி.

சினிமா செய்திகளையும் விமர்சனங்களையும் தர வேண்டும் என்று என்னுடைய நண்பர்கள் மற்றும் நலம் விரும்பிகள் வலியுறுத்தி வந்த நிலையில், ‘விதுரன் பார்வை’ என்ற செய்தி நிறுவனத்துடன் இதற்காக கைகோர்த்துள்ளேன்.

இதன் வாயிலாக நான் பணியாற்றும் திரைப்படங்கள் மட்டுமில்லாது அனைத்து படங்கள் தொடர்பான செய்திகளும் விமர்சனங்களும் வெளியிடப்படும். செய்திகளில் உண்மை, புதுமை மற்றும் சுவாரசியமும், விமர்சனங்களில் நேர்மை, நடுநிலை மற்றும் தெளிவும் இருக்கும் என்று உறுதி அளிக்கிறேன். நவீன தொழில்நுட்பமும், தொழில் தெரிந்த குழுவினரும் இந்த பயணத்தில் என்னுடன் இணைந்து இருப்பது மிக்க மகிழ்ச்சி.

எனது பணி மற்றும் எல்லா முயற்சிகளிலும் உங்கள் ஊக்கத்திற்கும் உற்சாகத்துக்கும் பெரும் பங்குண்டு. இந்த புதிய முன்னெடுப்புக்கும் உங்கள் ஆதரவை வேண்டுகிறேன். உங்களுக்காக நான், உங்களால் நான். 2024 மிகச் சிறப்பான ஆண்டாக நம் அனைவருக்கும் அமையும் என்று உறுதியாக நம்புகிறேன். மிக்க நன்றி.

அன்புடன்,
நிகில் முருகன்,
நிகில் கம்யூனிகேஷன்ஸ்

ஆண்டின் இறுதி நாளான டிசம்பர் 31 ல், 11.25 கோடியை வசூலித்து சாதனை படைத்திருக்கிறது “டங்கி” திரைப்படம் !!

deccanwebtv Jan 2, 2024

புதிய ஆண்டு பிறந்துவிட்டது. டங்கி பட பாக்ஸ் ஆபிஸ் வசூல் இன்னும் தொடர்கிறது. படம் வெளியான நாளில் 30 கோடியில் ஆரம்பமான இப்பட வசூல், ரசிகர்கள் ஆதரவுடன் உயர்ந்து வருகிறது. ரசிகர்களின் பாசிட்டிவ் வார்த்தையுடன், குடும்ப பார்வையாளர்கள் மற்றும் உலகளாவிய பார்வையாளர்களிடமிருந்து அபரிமிதமான அன்பைப் பெற்று வருகிறது இப்படம். இரண்டாவது வாரத்திலும் பாக்ஸ் ஆபிஸில் கலக்கி வருவதுடன், புத்தாண்டு கொண்டாட்டமாக கடந்த ஞாயிற்றுக்கிழமை அட்டகாசமான வசூலைக் குவித்துள்ளது.

இந்த ஆண்டின் இறுதி நாளில் இரட்டை இலக்கத்தில் கோடிகளை குவித்துள்ளது இப்படம். இயக்குநர் ராஜ்குமார் ஹிரானியின் டங்கி டிசம்பர் 30 சனிக்கிழமை அன்று 9 கோடியை ஈட்டியது.; டிசம்பர் 31 ஞாயிறு அன்று இப்படம் 11.25 கோடி வசூல் செய்தது. இதன் மூலம், இந்தியாவில் படத்தின் உள்நாட்டு மொத்த வசூல் 188.07 கோடியை எட்டியுள்ளது. வார இறுதி நாளில் 38 சதவீதத்திற்கும் அதிகமான பார்வையாளர்கள் இப்படத்தை கண்டுகளித்துள்ளனர். இந்த விடுமுறை காலத்தை கொண்டாட, குடும்ப பார்வையாளர்களுக்கு ஒரு அருமையான படைப்பாக டங்கி அமைந்திருக்கிறது. உலகளவிலான பாக்ஸ் ஆபிஸ் வசூல் சூப்பர் ஸ்டேடியாக 380.60 கோடியை எட்டியுள்ளது. இப்படம் இந்தியாவில் 200 கோடியையும் உலகளவில் 400 கோடியையும் விரைவில் கடக்கவுள்ளது.

இப்படத்தில் ஷாருக்கானுடன், பூமன் இரானி, டாப்ஸி பண்ணு, விக்கி கௌஷல், விக்ரம் கோச்சார், அனில் குரோவர் உள்ளிட்ட நட்சத்திரக் குழு ‘டங்கி’ திரைப்படத்தில் நடித்துள்ளது.

இத்திரைப்படத்தை ஜியோ ஸ்டுடியோஸ், ரெட் சில்லீஸ் என்டர்டெயின்மென்ட் மற்றும் ராஜ்குமார் ஹிரானி பிலிம்ஸ் வழங்குகிறார்கள், ராஜ்குமார் ஹிரானி மற்றும் கௌரி கான் இணைந்து தயாரித்துள்ளனர். அபிஜத் ஜோஷி, ராஜ்குமார் ஹிரானி மற்றும் கனிகா தில்லான் இணைந்து எழுதியுள்ளனர். டங்கி 2023 டிசம்பர் 21 ஆம் தேதி வெளியாகி திரையரங்குகளில் வெற்றிகரமாக ஓடிக்கொண்டிருக்கிறது.